最近比较忙，今天王馨玉又抽时间给大家带来了万科筹资方式分析，万科融资方式和融资渠道干货，以及关于区域,现金流,疫情这些一系列的精品相关干货，主要就是想给大家提供一个思路分享给大家，毕竟也是经过一系列总结过的哈！
在2018年秋季例会上，万科集团（SZ.000002以下简称“万科”）的主题词是“活下去”。“当时我们是基于居安思危的考虑，没想到在今天，‘活下去’成了一个特别真实的存在。” 郁亮在3月17日晚间万科线上业绩会提到。
履职万科董事会主席的第四个年头，郁亮第一次在业绩会上戴起了口罩。他表示，疫情对每个人、每个企业来说，就像一场大考。“我们都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。”
这番话背后是，万科从开发端到营销端、客户端，再到财务端，几乎每个端口正遭遇“黑天鹅”冲击。最直观的数据是，万科2月合同销售金额280.3亿元，同比下降了35.1%。
万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上列出几组指标，受疫情影响，万科2、3月的认购销售额将减少510亿元；万科在武汉、宜昌和鄂州从1月23日后没有新增销售。
在物业交付方面，祝九胜表示，2020年一季度将有1万户延缓交付，全年延缓交付户数预计达到3.9万户；2020年万科项目开工比往年晚了40多天，相当于延迟了1/9的工时。交付延迟对万科未来1-2年的结算造成压力。
填补510亿元缺口
一切影响最终指向现金流指标。一边是流入减少，受2、3月认购销售金额减少影响，万科预计减少500多亿元的现金流入；一边是防疫等各种成本增加，春节期间，万科物业平均每天5.3万人在抗疫一线，增加支出达到2亿元，整个万科的抗疫成本超过5亿元。
万科业绩会上，“现金流”一词不停贯穿于管理层的发言间，在过往实属罕见。作为中国财务状况最稳健的房地产公司之一，万科对自身生存状况也产生了焦虑。
“这场危机告诉我们，一种疾病在没有特效药与疫之前，只有依靠自己的免疫力和健康基础战胜病毒。”郁亮打了个比方称，而现金为王，手有余粮，正是企业免疫力之一。
万科对于现金流管理的迫切性早有端倪。2016年起，万科内部强调不在单纯将销售规模作为主要目标，而是更强调回款率，业绩考核尺度也从销售额转变为回款额。“要做到应收尽收，能回的尽快回，改善优化现金流。”祝九胜表示。
在土地及开发层面，万科奉行“不囤地、不捂盘、不拿地王”，销售的住宅92%是中小户型。郁亮说，这是为了保证有足够的流动性，做到现金流安全。
财报显示，截止2019年12月31日，万科现金及现金等价物为1597.4亿元，同比减少约9.1%。其中，经营活动产生的现金流量净额456.9亿元，同比增长35.9%，这是万科连续11年经营性现金流为正；投资活动产生的现金流为-286.3亿元，同比增长了57.5%。
但万科筹资活动产生的现金流同比下降174.4%，主要是2019年偿还债务等支出比2018年增加所致。2019年万科偿还债务支出达到1007.2亿元，同比上涨36.4%；支付其他与筹资活动有关的现金约98.8亿元，同比增长250.4%。
虽然万科现金流足以覆盖938.9 亿元的年内到期债务，但截至2019年12月31日，万科短期借款达153.7亿元，同比上升51.96%；年内到期长期借款806.5亿元，同比增加14.5%。
硬币的另一面是房地产融资仍受到严格监管。祝九胜表示，从央行态度来看，目前对房地产的金融政策仍保持连续性、一致性和稳定性，无论是全球降息，还是国内降准等举措，对房地产的影响都不直接、不明显，“我们对政策带来的正面利好不敢给予太高预期。”
管好每一分钱
在谈到应对疫情可能带来的负面影响时，祝九胜着重指出要加强对现金流的管理。“这种情况下，我们现金流管理的颗粒度应该更小。”他说，万科在推行当家人制度，BG（事业群）、BU（业务单元）以及一线经营单位都要指定1位当家人，对所在经营单位的收支建立日度、周度、月度监控。收支要保持动态匹配原则，收入少了，支出的颗粒度和精细度就要更强。
在万科内部，当家人制度已经进行了两个月，祝九胜透露，取得比较好的成果，现在组织的要求是管到每一个人，管好每一分钱。
为了保留更多现金，万科还调整了2019年的派息比例，拟每10股派送10.45元(含税)，合计派息118亿元，占归母净利润比例为30.38%。 而过去两年，万科的现金分红派息比例一直维持在35%左右。
“如果没有疫情，万科还会维持35%左右的派息比例，但人算不如天算，天算比不上病毒，这种时候，我们有必要增加一些现金储备，应对未来的发展和困难。”在3月18日的投资者会议上，郁亮表示。
这也是万科提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”一周年，但成果似乎并不理想。年报显示，2019年，万科实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，销售面积4112.2万平方米，同比增1.8%。
销售增速创下了万科历年新低，2017、2018年，销售增速分别为45.3%、14.5%。在TOP3房企中，碧桂园、恒大2019年销售增速分别约10.0%、9%，万科处于垫底位置。
叠加疫情影响，2020年万科面临挑战更为严峻。祝九胜表示，2、3月减少的510亿元销售额，会尽可能在疫情好转后补上来。毕竟前期需求后续会得到释放，只是释放节奏有待观察。按照万科内部观测，销售业绩下滑是小概率。
在交付环节，万科也在提前与客户、总包进行沟通，在保证质量的前提下，尽可能把丢掉的40多天工期找回来。
南方区业绩垫底
目前万科开发业务的组织构架是总部加四大区域，2015-2017年三年间，南方区域与上海区域对销售业绩的贡献比例领先、相互追赶；自2018年，南方区域开始遭遇挑战，从被北方区域反超到2019年的销售额垫底。
2019年，上海区域以2045.11亿元的销售额继续抢占头筹；南方区域以1274.23亿元首次排在最末位，在集团业绩中占比仅20.20%。
2019年5月，万科高级副总裁张纪文卸任南方区首，原万科集团执行副总裁、首席财务官孙嘉接任，他曾提到，南方区域是万科业务种类最多、战线最长的一个区域。
如今，孙嘉转岗南方区首近一年时间，外界对南方区域改变的动作颇为好奇。
在业绩会现场，祝九胜告诉经济观察网，南方区域以深圳、广州、珠海、厦门等沿海城市为主，这些城市公司从2014年就面临“拿到的土地越来越多是综合性用地”的现象，客户需求也越来越多样化，两个因素决定这些城市公司拿到的纯住宅、纯开发即售项目比例越来越低。综合住区及城市综合体项目两个业务自然即期销售的数量和比例没那么高，对全周期的经营能力要求却很高。
“南方区域的合伙人们还是非常努力的，再给他们一点时间，不光经营能力能够提升，即售开发业务的数量、数额以及我们自己重视的回款率、回款质量、经营质量也都会有更大的提升。”祝九胜提到，他们对孙嘉的信心很足，也相信孙嘉一定能够带领南方区域，将业务越做越好。
值得关注的还有，一向贡献比例最少的中西部区域，却在去年实现1506.58亿元的销售额，一举跃居第二。
“前几年中西部区域的表现份额是很少的，主要是南方、北方和上海区域表现很出色；近年来中西部区域表现进步很快，这跟城市的发展阶段有关联。”郁亮对经济观察网表示，万科四个区域像四个兄弟一样，经常你追我赶。每个区域的发展任务不太一样，但是谁也不服输，都憋着劲，很努力在干活，使得整个万科有比较均衡的业绩表现。“每个区域之间不平衡的情况，长期来看，反而形成一种新的均衡和优势。”
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